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2026年07月01日

不動産相続の流れをわかりやすく解説｜名義変更・売却・税金で失敗しないために

親や家族が亡くなり、不動産を相続することになった場合、「何から始めればいいのか分からない」と悩む方は少なくありません。

特に土地や建物は、預金のように簡単に分けられないため、相続人同士の話し合い、名義変更、税金、売却判断など、早めに整理しておくべきことが多くあります。

この記事では、不動産を相続したときの基本的な流れを、できるだけわかりやすく解説します。

1. まずは遺言書の有無を確認する

不動産相続で最初に確認したいのが、遺言書の有無です。

遺言書がある場合は、原則としてその内容に沿って相続手続きを進めます。自宅で見つかった自筆証書遺言の場合は、勝手に開封せず、家庭裁判所での検認が必要になるケースがあります。

一方、遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い、誰がどの財産を相続するのかを決めていきます。

2. 相続人を確定する

次に、誰が相続人になるのかを確定します。

配偶者、子ども、親、兄弟姉妹など、家族構成によって相続人は変わります。相続人を確認するためには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集める必要があります。

ここをあいまいにしたまま進めると、後から別の相続人が判明し、遺産分割協議をやり直すことになる場合があります。

3. 相続財産を調査する

相続では、不動産だけでなく、預貯金、株式、保険、借金なども確認します。

不動産については、固定資産税の納税通知書、名寄帳、登記事項証明書などを確認し、どの土地・建物が相続対象になるのかを調べます。

注意したいのは、古い実家や空き家、山林、農地、共有名義の土地などです。使っていない不動産でも、固定資産税や管理責任が発生することがあります。

4. 不動産の価値を確認する

相続した不動産をどうするか決めるためには、まず価値を把握することが大切です。

不動産の価値には、固定資産税評価額、相続税評価額、実際に売れる価格があります。相続税の計算では評価額が使われますが、売却する場合は「今の市場でいくらで売れるか」が重要です。

特に空き家や古家付き土地の場合、建物の状態、道路付け、境界、再建築の可否、解体費用などによって、売却価格が大きく変わります。

5. 遺産分割協議を行う

相続人と財産が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を行います。

不動産の分け方には、主に次のような方法があります。

・一人が不動産を相続する
・売却して現金で分ける
・共有名義にする
・一人が相続し、他の相続人に代償金を支払う

注意したいのは、安易な共有名義です。共有にすると、将来売却や建て替えをするときに共有者全員の同意が必要になります。兄弟姉妹で共有にした結果、後々トラブルになるケースもあります。

不動産は現金のように簡単に分けられないため、「誰が使うのか」「売るのか」「維持費を誰が負担するのか」まで話し合っておくことが大切です。

6. 遺産分割協議書を作成する

話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には、どの不動産を誰が相続するのかを明確に記載します。相続人全員の署名・実印での押印が必要になり、印鑑証明書も用意します。

この書類は、相続登記や売却手続きでも必要になる重要な書類です。内容に不備があると手続きが進まないことがあるため、司法書士など専門家に確認してもらうと安心です。

7. 相続登記を行う

不動産を相続したら、法務局で相続登記を行い、名義を亡くなった方から相続人へ変更します。

現在は相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「売る予定だから名義変更しなくてもいい」と思われる方もいますが、基本的に亡くなった方の名義のままでは売却できません。売却する場合でも、まず相続登記を済ませる必要があります。

8. 相続税の申告が必要か確認する

相続税は、すべての人にかかるわけではありません。

相続税には基礎控除があり、基礎控除額は、

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

で計算します。

相続財産の合計がこの基礎控除を超える場合は、相続税の申告が必要になる可能性があります。相続税の申告期限は、原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。

不動産がある相続では、評価額によって相続税が変わるため、早めに税理士へ相談することをおすすめします。

9. 不動産を売却するか、保有するかを決める

相続した不動産については、最終的に「売る」「住む」「貸す」「保有する」のいずれかを決める必要があります。

売却を検討した方がよいケースとしては、次のようなものがあります。

・誰も住む予定がない
・空き家の管理が大変
・固定資産税や修繕費の負担が重い
・相続人同士で現金で分けたい
・建物の老朽化が進んでいる
・遠方で管理できない

空き家のまま放置すると、草木の越境、雨漏り、老朽化、近隣トラブル、防犯上の問題につながることがあります。

早めに不動産会社へ相談し、「売れる価格」「解体が必要か」「そのまま売れるか」「境界や道路に問題がないか」を確認しておくと安心です。

10. 相続不動産でよくあるトラブル

不動産相続では、次のようなトラブルがよくあります。

・兄弟間で売るか残すか意見が分かれる
・一人だけが実家に住んでいて話が進まない
・名義が祖父母のままになっている
・境界がはっきりしない
・建物が古く、解体費用がかかる
・住宅ローンや借金が残っている
・共有名義にした後、売却できなくなる

こうした問題は、時間が経つほど解決が難しくなる傾向があります。相続人の一人が亡くなると、さらに次の相続人が関係してきて、権利関係が複雑になります。

不動産相続は、できるだけ早い段階で整理することが大切です。

まとめ｜不動産相続は早めの相談が大切です

不動産相続の基本的な流れは、次のとおりです。

1. 遺言書を確認する
2. 相続人を確定する
3. 相続財産を調査する
4. 不動産の価値を確認する
5. 遺産分割協議を行う
6. 遺産分割協議書を作成する
7. 相続登記を行う
8. 相続税の申告が必要か確認する
9. 売却・保有・活用の方針を決める

不動産は、相続財産の中でも特にトラブルになりやすい財産です。

「実家を相続したけど、どうすればいいかわからない」
「空き家を売りたい」
「相続人で分けるために不動産を現金化したい」
「古い家が建っている土地を売れるか知りたい」

このようなお悩みがある方は、早めに不動産会社や司法書士、税理士などの専門家に相談しましょう。

三つ葉ホームでは、愛知県・名古屋市周辺の相続不動産、空き家、土地、古家付き物件の売却相談を承っております。相続した不動産をどうすればよいかお悩みの方は、お気軽にご相談ください。