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不動産売却で売主が負う責任とは?|瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

不動産売却は買主に物件を引き渡して、売主の手を離れたから終了というものではありません。
売主は、売却した物件に責任を持たなくてはいけないことを知っておきましょう。
この記事では、売主が負う責任と契約不適合責任についてご紹介します。

売主が負わなくてはいけない責任

不動産売買では、買主に物件や周辺環境の懸念されるポイントを隠さずに説明をします。
<説明をしなくてはいけないことの例>
 過去に修理した箇所
 開け閉めしにくい扉
 産廃処理場が近い
 騒音がする など

売主が気にしていないことでも、買主にとってはマイナス要素と捉えてしまうことがあります。
現状を包み隠すことなく説明をするようにしましょう。
買主からすると、説明を受けずに知らなかった欠点を売却後に見つけてしまうことで、「故意に隠された」と思ってしまいます。
売却に不利になるから隠したのだと買主に思われてしまっては、トラブルの元ですね。
売買契約書に売却してからどれくらいの期間、売主が責任を持つのかを記載しておきます。

契約不適合責任は瑕疵担保責任と何が異なる?

売買契約時に買主が知らなかった欠陥に対し、以前は「瑕疵担保責任」を売主が負っていました。
しかし、どれが「瑕疵」であるかの判定が困難なもの。
そこで、よりスムーズに取引ができるよう2020年4月から民法が改正されたのです。
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わり、売買契約書に記載されているかどうかで判断するようになりました。
また、売主に要求される内容がより重くなったため、売買契約時にはしっかり確認するようにしましょう。

<瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い>
瑕疵担保責任 契約不適合責任
売主の責任が問われる内容 隠れた瑕疵 売買契約書に記載がないもの
買主が要求できること  契約解除
 損害賠償請求  追完請求
 代金減額請求
 催告解除
 無催告解除
 損害賠償請求
追完請求とは、不具合がある箇所を売主が修理費用を負担し直す請求です。
代金減額請求は、売主が修理しない場合や修理が不可能な場合に、代金の減額を依頼すること。
催告解除と無催告解除は契約解除に相当します。
瑕疵担保責任に比べると、買主が売主に要求できる選択肢が増えたことがわかりますね。

まとめ

不動産売買では、売主の負担が意外に重たいものです。
しかし、大きな金額を支払って不動産を購入する買主を守るためだと言えます。
 2020年4月から民法改正があり、売主は「契約不適合責任」を負う
 売買契約書に記載されているかどうかで責任の有無を判断する
 買主が要求できる選択肢が「瑕疵担保責任」より増えた
売主への責任がより重たい民法に改正されました。
売買契約時には、契約書の記載内容を把握して売主も買主も納得できる契約を結ぶようにしましょう。
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